我国的房地产市场进入到冰河期恐怕已经一年多了，渐渐的大家对房价只会上涨的迷信已经被彻底打破了，房住不炒真正成为了每一个人信奉的准则。很显然今时今日这个环境之下，有人如果再买房子，我绝对相信他是为了居住不是为了炒房。

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一年多以来，虽然从中央到地方推出了各种各样的优惠政策，有减首付的，有减利率的，有减免各种税费的，开发商也在不断的打折，甚至现在广州深圳这样的一线城市都已经开始“认房不认贷了”。还有专家呼吁未来要把所有的限购限价政策统统取消，但是要让房地产回到几年之前的一路高歌猛进，这似乎是不可能的。

当然我们也非常清楚，房价不可能永远上涨，涨到天上去泡沫太大了，我们有那么多接盘侠吗？房价始终要和老百姓的基本收入挂钩才行，所以当面临结构性转型之时，很多人倒是相信未来中国的房地产市场是不会再暴涨了，能维持现状说实话就不错了。当然不同的城市也不一样，就像以往我们所分析的那样，限购政策是不应当轻易被打开的，因为如果你今天敢把北京上海的限购政策突然打开之后，我们敢保证短时间内会有大量的资金汇集到京沪的楼市。

甚至对其他城市来讲，这就会是一个巨大的利空，因为从全球角度来看，一线城市尤其是首都这样的大都市，它的虹吸效应是很强的，哪怕是一个穷国弱国小国，它的首都的房价可能都会是很高的，所以这就给我们提了个醒，那就是到任何时候，有可能一线城市的房价都会是很坚挺的。那么问题来了，我们其他的二三四五线城市甚至小城镇小乡村怎么办呢？

对东亚国家来讲，这恐怕是个共同的难题，日本韩国尤甚。我们以前就讲过日本首都东京圈大概汇集了日本三分之一的人口和GDP，而韩国的首尔经济圈更是汇集了全国一半的GDP，大城市的虹吸效应就是这样的强。没办法这也是一个马太效应，越是大的都市那么越汇集最好的企业，越能提供高薪的工作，越能拥有大把的机会，所以年轻人自然特别愿意想到大城市来生活工作甚至扎根。

大量的年轻人，这个国家最好的年轻人汇集到了北上广深，那么自然对于其他城市来讲人才就变得稀缺了，说实话二三线城市还好，因为毕竟我国幅员辽阔，960万平方公里人口众多，14亿人完全汇集到某几个大都市是不现实的，所以我们的二三线大都市，各省的省会副省级城市实际上虹吸效应也不错。

前几年这些城市早就认清了现实，所以它们早早的开放了户籍，给予各种各样的优惠政策开始抢人，说实话它们是在跟北上广深抢吗？不是的，它们是在和同级别的城市抢，它们更是在和那些三四五线城市以及小城镇小乡村抢人。抢人的结果是这些二三线大都市现在的问题还不大，人口是净流入的，而其他的小城市小乡村现在简直面临灭顶之灾。

以前我们讲过日本的情况，日本经济比我们领先一些，所以日本遇到问题也比我们早，日本今天的问题不光是老龄化和少子化，而是大量的小城镇小乡村变成了无人镇无人村。这个道理也很好理解，日本本来人口就在减少，大量的年轻人又要汇集到东京大阪这样的大都市中，小城镇小乡村恐怕留下的都是垂垂老矣的老人了。有一些老人说实话都已经搬到大都市去了，而剩下的老人随着时光的流逝，他们的生命也走到了尽头，继而小城镇小乡村人烟越来越少，以至于有的都已经彻底没人了。

有的小城镇为了吸引人才甚至说只要你愿意到我这个城镇来工作生活居住，我们可以免费送你一套别墅。可即便这样也很少有人去，没办法，现代化社会越是大的都市，机会越多发展的可能越大，而你回到乡村，似乎那就只有一眼望到头的生活了。可是长此以往下去，对日本难道是个好事吗？显然不一定，一方面大城市背负了天量的人口，竞争越来越激烈，房价越来越高，生活品质越来越差，每一个在大都市中生活的年轻人都感觉到压力倍增。

另一方面，日本等于有大量的国土，大量的城镇乡村被荒废掉了，曾几何时人们建设的住宅医院、学校工厂统统被荒废掉了，没有人烟这不也是一种巨大的浪费吗？长此以往演化下去，也可能未来日本将出现一个奇异的景象，那就是只有几个核心的大都市有人，除此之外它的国土上几乎是毫无人烟的。这不是开玩笑，本身日本人口就在萎缩，再过几十年，年轻人都是个稀罕物了，大量的中老年人可能就是待在大都市中，说实话我国很多地方也慢慢正在向这个方向演化。

前几年很多小县城的房价挺高的，有的县城甚至飙高到上万一平，为什么会这样呢？两个原因，一方面有很多在北上广深打拼的年轻人感觉到北京上海的房价是可望不可求的，毕竟一平米10万以上，你就是大厂员工，一个月挣两三万的也感觉买不起房，你家里要是没有6个钱包可供掏空的话，你真是连这个首付都凑不出来。

可是大家又眼睁睁的看到几乎每个城市房价都在飙升，所以很多年轻人说干脆算了，我在北京上海买不起房，我回家买一套房好不好？我在县城买一套房行不行？凭我在北上广深挣到的工资可以轻松的负担一套，县城几千块钱一平的房子，那么好歹我算是上车了，我算是有了固定资产了。

而另一方面，我国的城市化进程前几年在迅猛的发展，大量的农村地区的农民进城，有的是想生活得更惬意一些，有的是考虑到子女的入学问题，所以县城的房子变得紧俏起来。尤其是更多的人觉得我在中国任何一个城市投资房产，房价都会永远上涨而不下跌，那么我这就不是一个消费行为而是一个投资行为，所以大家愿意到小县城买房。

可是这两年大家有没有感觉到，此前买房的人恐怕都亏了，越是在小地方买房的人亏本的可能性越大，对于有一些本来就有居住需求的人来讲，说实话房价跌了一些，虽然心里也很疼，但是日常生活似乎不受影响，毕竟你买房的目的就是居住，你看的是长远的十年二十年，今天跌了明天可能涨。

可是对于很多买房就为了投资，在北上广深打拼一年都回不了一次家的人来讲，我这个房子根本就不居住，我租也租不出去，因为四五线小城的房子绝对是过剩的，所以大家等于眼睁睁的看着自己手中的财产在缩水。而且你如果工作稳定还好，你起码每个月还得起月供，一旦你遭遇到了裁员降薪的话，你恐怕连月供都拿不出来，这个时候你想把房子拿到市场上卖掉，你会发现恐怕整个首付你已经亏掉了。

甚至你把房子卖了，你还得再拿出些钱来还给银行才行，所以确实越来越多的人对中小城市的房价是一点信心都不抱了，更不要讲城镇和乡村了。说实话我国农村的土地上也居住着大把的人口，可是对于他们来讲，他们简直就是捧着金饭碗要饭，因为他们的房屋都是建在宅基地上的，都是农村集体所有的，根本连上市都不可能，也没有任何交易的价值，所以很多人慢慢坚定了一个想法，那就是买房可能真得在大都市买。

只有大都市的房子才能保持房价的坚挺，可这样长此以往对我们的整体经济它是个好事吗？我们有没有可能想方设法逆转这个潮流呢？不是没有，很多事情都是有两面性的。小城镇小乡村小城市，它的房价低，房价涨不上去，对于投资者来讲这当然是个大坑，你今天买的房子明天价格比这个还低，你的资产无法保值增值。可是反过来讲对投资者来讲是坑，对消费者来讲是不是就是馅饼呢？

就像以往我们说的那样，我们东北很多的小城以鹤岗为例，房价极低，但鹤岗好歹还是个地级市，它的教育医疗等公共设施是极为完备的，所以今天有很多年轻人就逆向思维，到鹤岗这些小城市去创业。鹤岗房价低房租当然也低，你可以买房也可以租房，由于房价房租低，所以人工低、工资低、物价低，你的所有运营成本不光是你的企业经营成本，包括你的家庭生活成本都低，这确实适合很多人。

尤其是今天随着互联网的发达，有很多行业是不需要在大城市待着的，有很多大厂都主动的把一些部门分包到了二三线城市，为什么？降低成本，对于很多年轻人来讲，如果你的行业实际上是可以居家办公的，是可以远程遥控的，是可以不在北上广深待着的，那你想想到鹤岗去创业或者说找一个小城去创业，这是一桩美事。房租房价连北京的十分之一都没有，人工大概只有京沪的一半，各项物资价格都极低，这样你才能卷得过别人，你成本比别人低，别人干这个活赚不到钱还要亏本，你却能保持微利，那你自然就能在残酷的内卷竞争中活下来。

而且不光是年轻人可以到小城市去创业，实际上今天有大把的城市老年人也可以换一个活法，就在前两天九部委联合下发文件，说建议那些退休官员退休教师退休医生退伍军人，在退休之后到乡村去生活，乍一听可能很多人感觉到这现实吗？为什么要让城里的老人到农村生活？这么多年来，我们都知道城市生活比乡村生活要方便舒适得多，可是大家想想，这样的倡议也没有毛病，为什么？

对于广大的退休城里老年人来讲，一方面他们是有着相对充足的养老金的，毕竟每个月他们有一笔退休金的收入，少则两三千多则七八千，甚至有人上万。另一方面实际上退休生活应当是轻松自在的，而快节奏的城市生活实际上和他们的退休生活是完全抵触的，更关键的是有很多中老年人有叶落归根的想法，有很多人当年就是从农村拼搏过来的，很多人的少年时光就是在乡村中生活的。大家喜欢那样的慢节奏，喜欢那样的青山绿水，人老了之后不参与残酷的社会竞争了，有时候反而真的想找一方田地去过一个悠闲自在的晚年生活，那么大量的城里老人返乡居住有没有成为一种可能？

今天我们的农村绝对是人烟稀少的，只剩下老年人和留守儿童了，大量的中青年都到外面拼搏去打工了，所以农村地区有大量闲置的房屋，农村地区的自然环境也正在变得越来越好。对于很多城里人来讲，真是一个养老的天堂，而且农村的各项花费显然会比城里低得多。尤其是今天我们的网购是非常发达的，实际上在购物消费方面，你在农村生活未必会比城里不便多少，所以我觉得九部委联合下这个文还真是给我们提供了一个很好的思路。

年轻人可以找三四线城市创业成本低，老年人可以找小城镇小乡村养老生活环境更好花费更低，居住的可能还更加宽敞，尤其是这也是一个双赢。小城市如果能迎来大把的年轻人的话，它的各项经济指标一定会提升的，而广大的乡村如果迎来大量的城市退休老年人生活的话，我们就不会像日本那样有无人村和无人镇了。我们的广袤国土就会被利用起来，当然这也需要各级地方政府为我们的年轻人和老年人做好服务。

比如说今天我们的宅基地是不可以买卖的，城里人到乡村生活你是不能买房的，但你可不可以租房，我们能不能规范租房市场签长约，让城里人能更安心的在乡村生活。另一方面很显然今天网购大行其道，消费已经没有什么城乡差别了，最大的问题实际上还是医疗问题。很多城里老年人就担心自己有各种各样的病症，所以生活在城市，尤其是住房如果离医院近的话，那相对而言心里更踏实一些，所以我们的道路交通有没有可能变得更顺畅一些？哪怕你居住在乡村，你到大城市求医问药也非常的便捷迅速即可。

很多年来我们真是很羡慕美国人的居住环境，人家真是家家住别墅，今天我们的经济虽然在总量上可以和美国比肩了，但是很显然咱这个居住水平照美国人差一大截。但是大家想想，美国也有3亿多人口，美国那些人都是居住在大都市之中吗？不是的，美国大量的中产阶级居住的地方是远离城市中心的小镇，单程开车就要几十公里，只有这样才能把房价打下来，让美国大多数人都住得起别墅。而对于我国的城市老年人来讲，如果想找一个更宽敞的居住环境，很显然在大都市买房那是绝对不可能的，那么到乡村生活有没有可能给自己打开一片广阔的天地呢？

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